공정거래위원회는 코레일유통㈜의 전문점 운영계약서(임대차계약서)를 심사하여 주요 임차인인 중소상공인에게 부당하게 불리한 4개 유형의 불공정 약관을 시정했다.

코레일유통은 코레일의 자회사로 소매유통, 광고, 임대사업 등을 수행하고 있다.

최근 코레일유통의 역사 내 전문점 운영계약서상 과도한 위약벌 조항, 부당한 계약 갱신 거절 조항 등에 따른 역사 내 중소상공인들의 불만과 피해가 많이 발생하고 있다.

이에 공정위는 코레일유통의 전문점 운영계약서를 점검하여 부당한 위약벌 조항에 대하여 시정 권고하였고, 3개 유형의 불공정 약관은 점검 과정에서 코레일유통이 자진 시정했다.

주요 시정 내용은 다음과 같다.

월 매출액이 최저 하한 월 매출액(운영자가 입찰 참가 당시 제안한 매출액의 90%)에 미달할 경우 차액분에 관한 수수료를 위약벌로 납부해야 한다.

위 조항은 운영자 스스로가 예상하기 어려운 제안 매출액의 90%를 월 최저 하한 매출액으로 설정하고, 실제 매출액이 월 최저 하한 매출액에 미달할 경우 위약벌로 그 차액분에 관한 수수료 상당액을 부담하도록 하고 있다.

이는 전문점 운영자가 예측하거나 통제할 수 없는 매출 부진을 이유로 실제 매출액이 월 최저 하한 매출액에 미달할 경우에는 운영자에게 위약벌로 그 부족 부분을 부담시키는 부당한 조항에 해당한다.

따라서 해당 약관 조항은 상당한 이유없이 사업자가 부담해야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항 및 고객에게 부당하게 불리한 조항임으로 무효이다.

이와 함께, 계약 갱신 거절 조항과 임대 수수료의 감액 청구권을 보장하지 않는 조항, 보험 가입 강제 조항 등은 자진 시정했다.

시정 전 조항에 따르면 ▲월 평균 매출액이 전문점 운영자 제안 매출액의 90% 미만인 경우 ▲연간 매출액이 직전년도 총 매출액의 90% 미만인 경우에 연간 계약 갱신을 거절할 수 있다.

전문점의 최대 운영 기간(3~5년) 이내에는 특별한 사정이 없는 한 계약 갱신이 가능한 것으로 예측하고 있으므로 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유는 구체적으로 열거되어야 하며, 그 내용도 계약의 중요한 내용을 구성하게 되므로 타당하고 합리적이어야 한다.

그럼에도 불구하고 월 평균 매출액이 운영자가 제안한 제안 매출액의 90%에 미달할 경우 운영자가 통제하기 어려운 외부 환경을 이유로 계약 갱신까지 거절할 수 있도록 규정하고 있다.

또한 연간 매출액이 직전년도 총 매출액의 90%에 미달할 경우에도 전문점 운영자가 통제하기 어려운 매출 부진을 이유로 일방적으로 계약 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있어 고객에게 부당하게 불리한 조항임으로 무효이다.

시정 후, 부당한 계약 갱신 거절 사유가 삭제되었다.

또, 시정 전 약관에서는 임대 수수료의 조정에 있어서 물가상승률만 고려하고, 조정(인상)이라는 문언을 사용하는 등 증액만 가능한 것으로 규정하고 있다.

민법 628조에서는 임차인에게 차임의 증감 청구권을 보장하고 있으며, 차임의 증감 요인이 발생하는 경우에는 당사자는 구체적 타당성을 가지는 금액을 협의할 수 있어야 한다.

그럼에도 해당 약관 조항은 임대료 조정에 있어서 구체적인 사정을 고려함이 없이 물가상승률만 고려한다는 점, 임대료의 인상만 가능한 것으로 해석되는 점 등에 비추어 운영자의 차임 감액 청구권을 부당하게 제한할 우려가 있다.

따라서 해당 약관 조항은 법률에 따른 고객의 권리를 상당한 이유없이 제한하는 조항으로 무효이다.

매장 운영과 관련한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 증감되었을 경우 계약의 내용을 당사자가 협의하여 변경할 수 있도록 시정했다.

시정 전, 전문점 운영자가 영업 행위를 통하여 발생할 수 있는 모든 위험에 대비하여 보험에 가입하도록 보험 가입을 강제하고 있었다.

영업 행위를 통하여 발생할 수 있는 위험은 매우 다양하고 광범위함에도 전문점 운영자가 모든 위험에 대비해야 한다고 규정하는 것은 코레일유통이 부담해야 할 위험을 운영자에게 떠넘기는 조항에 해당한다.

또한, 전문점 운영자의 보험 가입 여부는 관련 법령 등에서 강제하고 있지 않은 이상 자율에 맡겨야 할 것임에도 해당 조항은 보험 가입을 강제하고 있다.

따라서 해당 약관 조항은 사업자가 부담해야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항에 해당되고, 고객이 계약의 거래 행태 등 제반 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항 및 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효이다.

이를 시정하여, 전문점 운영자는 모든 위험에 대비하여 보험에 가입하지 않아도 되고, 법률상 가입 의무 있는 보험만 가입하면 되도록 했다.

이번 불공정 약관 시정을 계기로 철도 역사 내 전문점 운영 시장의 건전한 거래 질서를 확립하고, 중소상공인의 피해를 예방할 수 있을 것으로 기대된다.

공정위는 다수의 피해가 예상되는 공공기관의 운영 약관에 대해 약관법 위반 여부를 지속적으로 시정하여 공정한 거래 질서 확립에 노력할 계획이다.