감정평가시장에서의 경쟁을 제한한 한국감정평가사협회 엄중 제재

공정거래위원회는 한국감정평가사협회가 구성사업자인 감정평가법인 등에게 2012년 6월 7일부터 문서탁상자문 제공을 일률적으로 금지시키고 이를 준수하도록 강제한 행위에 대해 시정명령, 과징금 부과와 함께 형사고발 하기로 결정했다.

문서 탁상자문이란 의뢰인의 요청에 따라 현장조사 없이 전례(前例) 및 인근시세 등을 토대로 토지 등의 개략적인 추정가액을 간략히 문서를 통해 제공하는 것을 지칭하는 업계의 용어이다.

2008년 2월 공정위는 금융기관이 당시 표준약관의 취지와 다르게 근저당권 설정비용 및 인지세 등을 소비자에게 일방적으로 전가시키는 행위를 시정하고자, 여신거래기본약관 등 8종의 은행여신거래 표준약관을 개정한 후 각 금융기관에 사용을 권장하였다.

이에 (사)전국은행연합회과 금융기관들은 공정위의 표준약관 개정 및 사용권장 처분이 부당하다며 취소를 구하는 행정소송을 제기하였으나, 2011년 4월 6일 공정위가 전부 승소하였다.

행정소송 패소로 근저당권 설정을 위한 감정평가 비용 등을 부담하게 된 금융기관들은 비용절감을 위하여 2011년경부터 자체 담보평가부서 신설 등을 추진하였고, 감정평가 시장이 축소될 것을 우려한 감정평가업계와 갈등이 발생하였다.

당시 감정평가 시장에서 금융기관의 담보평가가 약 40% 비중(금액기준)을 차지하였으며, 금융기관과의 거래관계는 13개 대형감정평가법인 위주로 형성되어 있었다.

■ 문서탁상자문 금지 및 준수 강제

한국감정평가사협회는 금융기관의 자체평가 확대 추진에 대한 대응으로 금융기관이 감정평가업자의 문서탁상자문을 자체평가의 기초자료로 사용할 가능성이 있다고 판단하고 이를 금지하는 방안을 검토하였다.(2012년 3~4월)

구성사업자가 개별적으로 탁상자문을 중단할 경우 해당 구성사업자만 거래관계에서 배제될 수 있다는 판단에 따라 사업자단체 차원의 대응방안을 모색하였고, 그 과정에서 법률자문 등을 통해 사업자단체 주도의 탁상자문 일괄 금지는 공정거래법에 위반될 수 있음을 인지하였다.

또한, 탁상자문을 감정평가법상 감정평가로 볼 수 없으므로 감정평가법 위반(실지조사의무 위반)을 탁상자문의 중단사유로 주장하기 어렵다는 법률자문을 받았음에도 주무부처 질의 등을 통해 그 법적 불확실성을 해소하는 조치를 하지 않았다.

그럼에도 불구하고 감평협회는 제170차 임시이사회(2012년 5월 25일)에서 문서형태의 탁상자문이 감정평가에 해당하여 감정평가법에 위반될 수 있다는 이유를 들어 2012년6월7일부터 이를 일괄 금지하고, 일정범위(30%)의 추정가격만 알려주는 구두탁상자문만 허용하기로 결정하였다.

이후 제171차 정기이사회(2012년 6월 22일) 및 제201차 임시이사회(2016년 8월 29일)에서는 문서탁상자문 금지의 실효성을 높이기 위해 이를 위반한 구성사업자에 대해 회원자격 정지, 제명, 국토교통부 징계건의까지 가능하도록 징계규정을 개정· 강화하였다.

■ 감정평가시장의 영향

감평협회의 행위로 인해 감정평가 시장에서 문서탁상자문이라는 용역의 제공이 부당하게 금지됨으로써 구성사업자들 간의 자유로운 경쟁이 제한되었다.

문서탁상자문은 시가 추정에 불과하지만 감정평가 의뢰 전에 대출가능 여부 등을 사전 검토하는데 유용하고 신속하게 이용할 수 있어 금융기관과의 거래관계 개시 및 유지에 중요한 경쟁수단으로 작용한다.

특히, 중소형감정평가법인은 차별화된 탁상자문 제공을 통해 대형감정평가법인이 장악하고 있는 금융기관과의 거래관계에서 규모의 열세를 만회할 수 있는 경쟁기회를 상실하였다.

또한, 금융기관뿐만 아니라, 정식 감정평가 의뢰 전에 저렴한 비용으로 토지 등에 대한 개략적인 추정가액을 알아보고자 하는 모든 기업 및 소비자의 선택권이 침해되었다.

공정위는 감평협회의 행위가 구성사업자의 자율적 판단사항인 용역의 제공여부를 사업자단체가 임의로 제한함으로써 부당하게 구성사업자간 경쟁을 제한한 사업자단체 금지행위에 해당한다고 판단하였다.(독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제 26조 제 1항 제 1호)

이에 따라 공정위는 시정명령 및 과징금 부과와 함께 사업자단체 감평협회를 형사고발하기로 결정하였다.

ㅇ (시정명령) 행위중지명령, 행위금지명령, 법 위반사실에 대한 구성사업자 통지명령 및

홈페이지 공표명령

ㅇ (과 징 금) 5억원(사업자단체 금지행위에 대한 과징금 상한액)

ㅇ (형사고발) 한국감정평가사협회

이번 조치는 사업자단체가 부당한 의도와 목적에 따라 구성사업자의 용역 거래를 임의로 금지함으로써 구성사업자들 간 경쟁을 제한하는 경우 공정거래법에 위반됨을 분명히 하였다.

또한, 구성사업자의 용역 제공이 위법행위에 해당하는지 여부는 관련법령에 의거 권한 있는 기관에 의하여 판단되고 조치되어야 할 사안이지, 사업자단체가 이를 위법이라고 단정하고 임의로 금지하는 것은 권한을 넘어서는 것으로서 그 행태의 부당성을 확인하였다.

감평협회의 행위에 대해 시정명령 및 과징금을 부과하고 형사고발 등 엄중하게 제재함으로써, 향후 사업자단체의 경쟁제한 행위가 억제될 것으로 기대된다.

또한, 향후 감정평가시장에서 용역서비스의 차별화를 통한 구성 사업자들간 경쟁이 활성화됨은 물론, 금융기관 등 용역서비스 수요자 입장에서도 자신들이 원하는 용역서비스를 제공받을 수 있게 되어 선택권이 보다 확대될 것으로 전망된다.